Örnek Tahliye Taahhütnamesi ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

⇒ “Dava, tahliye taahhüdüne istinaden başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Yerel Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

2004 sayılı İİK’nın 272. maddesinde ”Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır” düzenlemesi yer almaktadır.

Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak icra takibi yapabilir ve dava açabilir.

Ayrıca, taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin TBK’nın 353. maddesi gereğince süre koruyucu niteliği olduğu Yargıtay kararları ile kabul edilmiştir.

Son olarak İcra İflas Kanunu’nun 63. maddesi gereğince borçlu itiraz sebepleri ile bağlı olup, itirazın kaldırılması istemi ile açılan eldeki davaya cevabı ile itiraz sebeplerini genişletemez ve değiştiremez.

Somut dosyamıza gelince; davacı kiraya veren, davalı kiracının isim ve imzasını taşıyan 18/07/2022 tahliye tarihli taahhütnameye dayanarak Antalya Genel İcra Müdürlüğü’nün 2022/… Esas sayılı dosyası ile takip başlattığı, davalı kiracının takibe”.. Tarafım hiçbir şekilde alacaklı tarafından dosyaya sunulan tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye taahhüdünde bulunmamıştır. Kiralayanın dosyaya sunmuş olduğu tahliye taahhütnamesini taahhüt tarihini ve tahliye tarihini kabul etmiyor ve işbu tahliye emrine, borca ve yetkiye itiraz ediyorum….” şeklinde itirazda bulunduğu görülmektedir.

Bu nitelikteki itiraz, tahliye taahhüdünün tarihine itiraz niteliğindedir. Davalının icra müdürlüğüne sunduğu itiraz dilekçesinde icra takibine konu adi yazılı tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz ettiği anlaşılmış olup, icra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş olmadığından İİK’nın 275. maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemez. Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya ”tarih” ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları bulunmaktadır. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya ”tarih” ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. (Emsal: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 13/10/2014 tarih, 2014/9946 E. 2014/10933 K.) Zira İcra hukuk mahkemeleri dar yetkili olup sadece takip hukukuna ilişkin olarak yasada sınırlı olarak belirtilen şekilde inceleme yapabilir.

İİK’nın 275. maddesi ve 04.12.1957 tarih 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince alacaklının imzası ikrar olunsa bile, tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayanarak itirazın kaldırılması istenemez. Uyuşmazlığın genel mahkemede çözülmesi gerekir.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27/03/2014 tarih 2014/2899 E. – 2014/3852 K.)

Yukarıda açıklanan sebeplerle, ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiş olmasında usul ve kanuna aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusu yerinde değildir.”

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 14.02.2024 tarihli, E. 2023/667 K. 2024/355 sayılı ilâmı (Eklenme tarihi: 2025-02-01).

⇒ “Dava, tahliye taahhüdüne dayalı olarak İİK.’nın 272. maddesi gereğince yapılan takibe, vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Kocaeli İcra Dairesinin 2022/… Esas sayılı takip dosyasının tetkiki neticesinde, alacaklı K1 tarafından borçlu K3 aleyhine tahliye taahhüdüne ilişkin icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin borçluya 15/12/2022 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu tarafından borca itiraz edilmesi üzerine müdürlüğün 28/12/2022 tarihli kararı ile takibin durdurulmasına karar verildiği görülmüştür. Davacı tarafça itirazın kaldırılması ve tahliye davasının yapılan yargılaması neticesinde mahkemece; talepler yargılamayı gerektirdiğinden bahisle davanın reddine karar verildiği, karara karşı davacı tarafça yasal süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulduğu anlaşılmaktadır.

Yine İİK’nın 274. maddesinde ”İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. 63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir” düzenlemesi bulunmaktadır.

İİK’nın 275. maddesinde ise “İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır. Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir” düzenlemesi bulunmaktadır.

4.10.1944 gün ve 15,20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kurulduğu sırada davalının muzayaka halinden istifade ile kurulan taahhütnamelerinin serbest irade ile verilmemiş olması nedeniyle geçersizdir.

Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Aynı cümleden olmak üzere, yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir. Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur.

Her ne kadar ilk derece mahkemesince; davacı vekilinin dava dilekçesi ekinde sunmuş olduğu kira kontratı başlıklı kira sözleşmesinde akdin başlangıç tarihi olarak 05/10/2021 tarihinin yazıldığı görülmekte ise de, davalı kiracı tarafından cevap dilekçesi ekinde sunulan özel koşullar başlıklı tarafların imzasını taşıyan belgenin son paragrafında “işbu 16 genel 11 özel koşuldan oluşan kontrat 07/10/2021 tarihinde düzenlenmiştir” şeklinde hüküm bulunduğu görüldüğünden kira sözleşmesinin 07/10/2021 tarihinde düzenlendiğinin kabulü gerektiği, Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü kiracının zorda kalması nedeniyle verilmiş olduğundan geçerli taahhüt olarak kabul edilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de;

Taraflar arasında düzenlenen 07.10.2021 tarihli tahliye taahhütnamesinin içeriği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece, davacı tarafın sonradan ibraz ettiği ve davaya konu kira sözleşmesinin evveliyatı olduğunu beyan ettiği, aynı taraflar arasında aynı taşınmaza ilişkin 19.07.2017 tarihli kira sözleşmesinin, ilk kira sözleşmesi olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme yapılmamış ise de, davacı tarafın sunmuş olduğu önceki tarihli kira sözleşmesi ile imzasına ve tarihine karşı tarafça da herhangi bir itiraz bulunmayan 07.10.2021 tarihli tahliye taahhütnamesi içeriğinde taaahhüt edenin, ”halen kiracı olarak kullanmakta olduğum” şeklinde başlayan taahhütnamesinden, eldeki icra takibine konu kira sözleşmesinin yenilenen kira sözleşmesi olduğu ve taahhütnamenin en erken ilk kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda tahliye taahhütnamesi ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilmediğinden tahliye taahhüdü kiralananda bulunulduğu sırada ve usulüne uygun olarak imzalandığından geçerlidir. Tahliye taahhüdü nedeni ile yapılan icra takibi sonrasında dava yasal süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

O halde mahkemece, takibe dayanak yapılan 07.10.2021 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarihe karşı çıkılmadığı, taahhütnamenin geçerli olduğu ve tarafları bağladığı, yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmesi gerektiği dikkate alınarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekir…”

Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, E. 2023/1379 K. 2024/88 sayılı ilâmı (Eklenme tarihi: 2025-02-01).

⇒ “Taraflar arasında 16/12/2019 tarihli yıllık 60.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır Davalı 17/02/2020 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 18/12/2022 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Davacı, taahhüt edilen tarihe göre yasal bir aylık süre içerisinde başlatmış olduğu icra takibi ile noterden düzenlenmiş belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı vekili “Müvekkillerle kiraya verenler arasındaki kira kontratı 16.12.2022 tarihinde yenilenmiştir. Bu nedenle gönderilmiş tahliye istemine ilişkin tahliye ödeme emrine itiraz ediyoruz. Yine ilk olarak kira kontratını imzaladıkları tarihte müvekkillerin elinde tahliye taahhütnamesi alınmıştır. Her kira sözleşmesinin yenilenmesinde kira sözleşmesi yenilendiği anda müvekkillerin elinde yeni tahliye taahhütnameleri alınmıştır. Yeni tahliye taahhütnamesi alınmadan kira kontratı imzalanmamıştır. Bu nedenle takibe konu edilen tahliye taahhütnamesi de tahliye baskısı altında alınmış olup, bu nedenle dahi tahliye taahhütnamesine dayalı olarak istenen tahliye talebine itiraz ediyoruz.” şeklinde tahliye emrine itiraz etmiştir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir. Davalı tahliye taahhüdü altındaki imza ve tarihe açıkça itiraz etmediğinden takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar. İİK’nin 275.maddesi gereğince kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat edebilir. Tahliye taahhüdü noterde düzenlenen belge ile verildiğinden yenilenen kira sözleşmesinin de aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile olarak noterde düzenlemiş olması gerekmektedir. Davalı borçlu kiranın yenilendiğine dair bir kira sözleşmesi ibraz edememiştir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye şartları gerçekleşmiştir. Mahkemenin bu gerekçelerle davayı kabul etmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. (Benzer karar Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 18/12/2019 tarih 2019/6129 esas 2019/11471karar)

Yazılı kira sözleşmesi kurulduktan ve kiracı kiralanana yerleştikten sonra verilen taahhüt geçerli olup kiracıyı bağlar. Kiracı tahliye tarihine kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmiş olması tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu ve akdin yenilendiği sonucunu doğurmaz. Davalı vekilinin bu istinaf sebebi de yerinde değildir.”