TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Tahliye taahhüdü, kiracının kiraya verene karşı, kiralananı (mecuru) belirli bir tarihte tahliye etmesine/boşaltmasına yönelik olarak kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte yazılı olarak üstlendiği taahhüttür.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu “Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlıklı m. 352/1’e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu hüküm uyarınca, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Önemle belirtmek ve ifade etmek gerekir ki, tahliye taahhüdü, tahliye tarihinde kira sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelmemektedir.
“6570 sayılı Yasa’nın madde 7/a hükmü uyarınca kiralayan; ‘kiracı tarafından gayrimenkulun tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir’. Bu halde tahliyenin taahhüt edildiği tarihte kiracı tahliye etmediği takdirde ifanın gecikmiş olması bahis konusu olup, sözleşme henüz sona ermemiştir. Sözleşme dava sonucunda verilen tahliye kararının kesinleşmesi ile sona ermektedir (Yargıtay 3. HD., 23.03.1998, 1577/3035; 05.04.2001, 1939/4178). Bu bakımdan tahliye ilamı inşai (kurucu) niteliktedir ve haksız işgal tazminatına anılan kararın kesinleşmesinden sonra hükmetmek gerekir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2007/13778 K. 2007/17232 T. 15.11.2007
“12/10/2004 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile 24/09/2006 olarak taahhüt edilen tahliye tarihinde taraflar arasındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve kiracı bu tarihten itibaren fuzuli şagil haline gelmez. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe, mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı ya da kiralananın tahliye edilip anahtarı usulünce teslim edilmediği sürece geçerliliğini korur.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/5584 K. 2015/621 T. 22.01.2015
Kiralanananın el değiştirmesi durumunda eski malik lehine ve/veya eski malik zamanında verilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak da mecurun tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.
“Yine 6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9993 K. 2016/1961 T. 14.03.2016 (Eklenme tarihi: 2022-07-02).
“Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiralayanın halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/2071 K. 2012/2944 T. 27.02.2012 (Eklenme tarihi: 2023-08-11).
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye taahhüdü, kiraya verenin hiçbir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden kira sözleşmesinin sona ermesine imkân sağladığından tahliye taahhüdünün geçerliliği, aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi gereklidir:
“…somut olayda davacının dayandığı 29.5.2013 tarihli belge incelendiğinde davalı tarafından ‘Kiralananı sorunlarım ve gelir düzeyim eksik olduğundan L. H.’ye kendi rızamla teslim ediyorum, yapılan kontratlar karşılıklı olarak feshedilmiştir.’ ibareli olarak düzenlendiği böylelikle ilgili belgenin yasanın aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü niteliği taşımadığı gibi, bunun dışında da geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9023 K. 2014/9961 T. 17.09.2014
1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir ancak, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra yoluyla tahliye talep edilmesi durumunda kiracının, noterde düzenlenmiş veya imzası noterlikçe tasdik edilmiş bir tahliye taahhütnamesine karşı imza itirazı söz konusu olamayacaktır [1].
“Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, takibe itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. İtiraz edilen tahliye taahhüdü nedeni ile uyuşmazlık yargılama gerektirdiğinden tahliyenin genel yetkili mahkemeden istenmesi gerekirken, kararda yazılı olduğu şekilde istemin kabulüne, tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/4336 K. 2009/5513 T. 11.06.2009
Tahliye taahhüdü, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından yapılmalıdır. Kiracı dışındaki bir kimse tarafından örneğin, kiracının birlikte yaşadığı eşinin, babasının ya da annesinin tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması durumunda da kiracıların hepsinin tahliye taahhüdünde imzasının bulunması gereklidir.
“…davaya konu geçersizliği nedeniyle iptali istenen tahliye taahhüdüne gelince; tahliye taahhüdünün verildiği tarihte şirket adına taahhütte bulunan V..Ç..’ın şirketi münferiden temsile yetkili müdür olduğuna dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. uyuşmazlık B… N….ğinde tanzim edilen 16.06.2006 tarih …….Yevmiye nolu Limited şirket müdürü V…Ç… tarafından davacı şirketi temsilen verilen, kiralananın 31.12.2011 tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdünün, şirket ortaklarınca karar alınmadan verilip verilemeyeceğine ilişkindir
Limited Şirketlerin temsilini düzenleyen sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6762 Sayılı TTK’nun 540/2 maddesi ‘Şirket mukavelesi veya umumi heyet kararı ile şirketin idare ve temsili ortaklardan bir veya birkaçına bırakılabilir.’ hükmünü içermektedir. Müdürlerin temsil yetkisinin kapsamını düzenleyen 542 maddesi ise TTK’nun 321. maddesine atıfta bulunarak Anonim Şirketlerin idare Meclisine dair olan hükmünün şirket müdürlerine de tatbik edileceğini düzenlemiş, TTK’nun 321 maddesinde ise ‘Temsile salahiyetli olanlar şirketin maksat ve mevzuuna dahil olan her nevi işleri ve hukuki muameleleri şirket adına yapmak ve şirket unvanını kullanmak hakkını haizdirler.’ hükmü düzenlenmiştir. Şirket müdürü şirketin maksat ve mevzusuna dahil olan her nevi işleri ve hukuki muameleri yapmak ve şirket [u]nvanını kullanma hakkını haiz olduğundan davacı şirket müdürü tarafından verilen şirketin ticari faaliyetini sürdürdüğü kiralanan için verdiği tahliye taahhüdü geçerli olup, davacı şirketi bağlar. Yerel Mahkemece TTK’nun 443/2. maddesinde düzenlenen şirketin tasfiyesi sırasında aktiflerin satılmasına ilişkin ‘Aktiflerin toptan satılabilmesi için umumi heyetin kararı gereklidir. Bu karar hakkında 388 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları uygulanır.’ hükmünün tahliye taahhüdünün verilmesi halinde de uygulanması gerektiği belirtilmiş ise de, tahliye taahhüdü şirketin aktifinin toptan satılması niteliğinde olmadığından, TTK’nun 443/2 maddesinin tahliye taahhüdünün verilmesi yönünden uygulanması imkanı da bulunmamaktır. Kaldı ki alınan tahliye taahhüdü davacı şirket ve tüm ortakları ile taşınmaz malikleri arasında imzalanan ve yukarıda belirtilen 07.06.2006 tarihli ek protokolün 4. maddesinde de kararlaştırılmış, her ne kadar davacı şirket ve şirket ortakları söz konusu protokolün 4. maddesinin pasif hile altında kabul edildiğini iddia ederek İ… 41 Asliye Ticaret Mahkemesine dava açmışlarsa da, şirket temsilcisinin noterde düzenleme şeklinde verdiği, tahliye taahhüdü ortakların protokoldeki taahhütlerine de uygun olduğundan, ortakların bilgisi dışında ve iradelerine aykırı bir taahhüt olduğu söylenmez.
Öte yandan davacı tahliye taahhüdünü şirket temsilcisinin yetkisini aşarak verdiğinden bahisle geçersizliğinin yanı sıra tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yenilendiğinden bahisle de geçersizliğini ileri sürmüşse de, kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonra yenilendiği de davacı tarafından kanıtlanmamıştır. Bu nedenlerle, davacı şirket müdürü tarafından şirket ana sözleşmesindeki ve TTK’nun 321 maddesindeki temsil yetkisine uygun olarak verdiği tahliye taahhüdü geçerli olup ve davacı şirketi bağlayacağından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/16778 K. 2014/2152 T. 26.02.2014
Son olarak, bu başlık altında değinilmesi gereken diğer bir husus da 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194 maddesinin 1. fıkrasıdır. Buna göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz”. Bu düzenlemeye göre, eşlerden yalnızca birinin kira sözleşmesinin tarafı olduğu durumda aile konutu ile ilgili olarak kiracı sıfatına haiz eş, tek başına tahliye taahhüdünde bulunabilir mi? Kira sözleşmesine taraf olmayan eş, TMK m. 194/4’e göre kiraya verene bildirimde bulunup, sonradan kira sözleşmesine taraf olursa bu durumda yukarıda da belirttiğim üzere, kira sözleşmesine taraf olan kiracıların hepsinin tahliye taahhünde bulunması gerektiğinden tek başına tahliye taahhünde bulunan eşin taahhüdüne dayalı olarak tahliye talebinde bulunulamayacaktır [2].
“Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; icra takibinden önce aralarında boşanma davası bulunan eşlerden erkeğin satarak iki adet tahliye taahhüdüne konu ettiği taşınmazda çocukları ile birlikte oturmakta olan şikayetçi eş kadının, taahhüdü alan tarafından kocası aleyhine girişilen takipteki hukuki konumunun ne olacağı ve mahkemece taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi anlamında aile konutu niteliğinin araştırılmasının gerekip gerekmediği, noktasında toplanmaktadır.
…
…tahliyeye konu konutun aile konutu olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durulmak gerekir.
…
…aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir.
Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2005/12-676 K. 2005/600 T. 26.10.2005
“Alacaklı M…. Ö….. tarafından, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlandığı, örnek 14 numaralı tahliye emrinin borçlu E…. T…’e 19.01.2011 tarihinde tebliğ edildiği, takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine, 21.04.2011 tarihinde tahliyenin infazı için taşınmaza gidildiği, şikayetçi A… T…..’in ise icra mahkemesine başvurarak, borçlunun eşi olup, taşınmazın aile konutu olduğunu ve halen çocukları ile oturduğunu, bu konuda aile mahkemesine dava açtığını bildirerek takibin durdurulması ile tahliye işleminin yapılmamasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.
Dosya içinde mevcut K… 1. Aile Mahkemesinin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ve anılan mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi içeriği ile icra takip dosyasından, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi koca E.. T… tarafından taşınmazın M… Ö…’e satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M… Ö… tarafından koca E…. T….’e kiralandığı, adı geçen tarafından da gene takibe dayanak yapılan 12.01.2011 tarihli adi nitelikteki tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.
…
Şikayetçi tarafından K… 1. Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/629 K. 2021/19408 T. 06.06.2012
“Alacaklı tarafından borçlu aleyhine kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle başlatılan takipte, şikayetçinin icra mahkemesine başvurusunda; takibe konu taşınmazın aile konutu olduğunu, TMK’nun 194. maddesi gereği alacaklıya gerekli ihtarı yaparak kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, mecburi takip arkadaşı olması ve TMK’nun 194. maddesi gereğince tahliye taahhüdünün geçersiz bulunması nedeniyle takibin iptalini talep ettiği, mahkemece, şikayetin reddine karar verildiği görülmektedir.
TMK’nun 194. maddesinin son fıkrasında; ‘Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur’ düzenlemesine yer verilmiştir.
Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir.
Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.
Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2016/30367 K. 2018/3319 T. 18.04.2018
2. Tahliye Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir
Kanun koyucu, TBK m. 352/1’de, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiğini düzenlemiştir. Böylece, kiraya verenin baskısı altında kalmadan serbest iradesiyle hareket edebilmesi için zayıf durumda olduğu kabul edilen kiracı lehine bir düzenleme yapılmıştır.
“Taraflar arasındaki ilk yazılı kira sözleşmesi 1.1.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Bu sözleşmede tahliye taahhüdü bulunmamaktadır. İkinci sözleşmesinin başlangıç tarihi 1.1.2002 ve bitim tarihi de 31.12.2002 olarak kararlaştırılmıştır. Bu sözleşmenin özel şartlar bölümü 11. maddesinde kiracının kiralananı kira süresinin sonunda tahliye edeceği kabul edilmiştir. İcra takibine konu edilen ve tahliye taahhütnamesi başlığını taşıyan 11.3.2002 tarihli belgede de tahliye tarihi olarak 31.12.2002 tarihi belirtilmiştir. Kiralanan kira sözleşmesindeki amacına uygun olarak kiracıya teslim edildikten sonra ikinci kira sözleşmesi yapılmış bu sözleşme sonrasında verilen tahliye taahhüdü geçerli olup, serbest irade ile verildiğinin kabulü gerektiğinden kiracıyı bağlar.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2004/7230 K. 2004/8011 T. 18.11.2004
“Kira sözleşmesi 10.05.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 15.08.2012 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 20.09.2012 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 15.08.2012 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Sözleşme süresi sona ermeden kiralananın tahliye edileceği yönünde taahhütname düzenlenmesinde hukuksal ve mantıksal bir engel olmadığı gibi, böyle bir taahhütnamenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu da ileri sürülemez. Davalı tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın ve davalının imza itirazı incelenmeksizin hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11078 K. 2014/3241 T. 18.03.2014
“Taraflar arasında 01.11.2008 tarihli, beş yıl süreli ve 01.12.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Davalı tarafından sözleşmelere ilişkin imza inkarında bulunulmamıştır. Taahhüt yenilenen sözleşmenin 22. maddesinde yer almış olup bu sözleşmenin özel kısımlar bölümüne yazılmış olması taahhüdü geçersiz kılmaz. Davalının 01.11.2008 tarihinden itibaren kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda taahhüt yasal unsurları taşınmakta olup takipte süresinde yapıldığına göre davanın kabulü ile itirazın iptali ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5771 K. 2016/1190 T. 22.02.2016
“Taraflar arasında 08.09.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihde aksine bir düzenleme olmadığı takdirde kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların ortak iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup tarafları bağlar. Davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmek zorundadır. Dosyada bulunun 18.08.2010 tarihli önceki kiracı ile davalı arasında, işyerinin devri ve tahliyesi başlıklı protokolun imzalanmasından sonra düzenlenen 02.01.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinde davalı kiracı, kiracısı bulunduğunu da belirterek kiralananı 21.04.2014 tarihinde kayıtsız ve şartsız tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Bu taahhüde dayalı olarak davacı icra takibi başlatmış olup, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığı hususu davalı tarafça ispat edilememiştir. Mahkemece, davalının, önceki kiracı şirketin hisselerinin bir kısmını da devir alarak dava konusu taşınmazda kiracı olduğu sırada, geçerli bir tahliye taahhüdü verdiği hususları birlikte değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3522 K. 2017/9006 T. 05.06.2017
“Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.” Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4711 K. 2018/2893 T. 28.02.2018
“Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.
…
…somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.09.2021 (Eklenme tarihi: 2022-07-02).
“İlk kira sözleşmesinden sonraki sözleşmelerde kabul edilen tahliye taahhüdü kötü niyet iddiası ileri sürülüp ispat edilmedikçe geçerlidir. Tevali eden taahhütler alınması davacının kötü niyetini göstermez. Kötü niyetin davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Bu ispat edilmediği sürece tevali eden taahhütler geçerlidir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 1.3.2001 tarihinde başlamıştır. İlk sözleşme ile davalı tahliye taahhüdünde bulunmamıştır. Davalı 14.1.2003 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinden sonra her yıl yenilenen sözleşmelerle birlikte tahliye taahhüdünde bulunmuştur. Dairemizce benimsenen 4.10.1944 gün ve 15,20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kurulduğu sırada davalının muzayaka halinden istifade ile kurulan taahhütnamelerinin serbest irade ile verilmemiş olması nedeniyle geçersizdir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir.
Davalı davanın dayanağını teşkil eden en son verilen tahliye taahhüdünün alınmasında davacının kötü niyetli olduğunu ispat etmiş değildir. Bu konuda dinlenilen davalı tanıkları duyuma dayalı beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının her yıl kira bedelinin artırılmasını istemesi davacının kötü niyetli olduğunu göstermez. En son alınan tahliye taahhüdü 1.5.2012 düzenleme tarihli olup, en son yenilenen sözleşme ile birlikte 14.1.2012 tarihinde verildiğinin ileri sürülmesine, bu tarihe göre TBK 39 (BK 31 ) maddesi uyarınca bir yıl içinde taahhüdün iptali için bir dava açılmadığının anlaşılmasına göre davalı bu aşamada taahhüdün geçersizliğini ileri süremez. Bu nedenle en son yenilenen sözleşme ile verilen davaya konu tahliye taahhüdü geçerli olup tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın red edilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/7025 K. 2014/10145 T. 22.09.2014 (Eklenme tarihi: 2023-08-11).
“Davacı kiracı, her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhütlerinin geçerli olmadığını ileri sürmüş, mahkemece, davacının bu iddiası kabul görmüş ise de; kira ilişkisinin kurulmasından sonra yenilenen kira sözleşmesiyle verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhütün baskı altında verildiği söylenemez. Birbirini izleyen ve yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Bu konuya ilişkin olarak 04.10.1985 tarih ve 2/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararının gerekçesinde de kabul edilen esaslar ve 17.05.1989 tarih ve 1989/6-264/350 sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı da bu doğrultudadır. Somut olayda; davacı kiracı, davalıya ait taşınmazda 15.01.1989 tarihinden itibaren kiracı olarak bulunmaktadır. Başlangıç kira sözleşmesinde kira süresi 5 yıl olarak tespit edilmiştir. İptal istemine konu taahhütname; kira ilişkisinin kurulmasından 20 yıl sonra, 2009 yılında tanzim edilmiştir. Davacı sözleşmedeki ve tahliye taahhüdündeki imzaya karşı koymadığına göre iptale konu taahhütname geçerlidir. Mahkemece, kiralananda otururken verilen davaya konu tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesi ile davanın reddi gerekirken; yazılı ve yanılgılı değerlendirme ile davaya konu taahhüdün davacı kiracıdan, baskı altında alındığı gerekçesi ile iptaline karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerekmiştir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/15259 K. 2012/22635 T. 05.11.2012 (Eklenme tarihi: 2023-08-11).
“Taraflar arasında 01.01.2002 tarihli beş yıl süreli, 01.01.2007 tarihli bir yıl süreli, 01.01.2009 tarihli bir yıl süreli ve son olarak 01.01.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Davalı tarafından sözleşmelere ilişkin imza inkarında bulunulmamıştır. Tahliye taahhüdünün ilk sözleşme ile verilmediği, taahhüdün yenilenen sözleşmenin 9. maddesinde yer aldığı görülmüştür. Tahliye Taahhüdünün sözleşmenin özel kısımlar bölümüne yazılmış olması taahhüdü geçersiz kılmaz. Davalının 01.01.2002 tarihinden itibaren kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda taahhüt yasal unsurları taşımakta olup takip [de] süresinde yapıldığına göre davanın kabulü ile itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4868 K. 2018/9176 T. 12.03.2018 (Eklenme tarihi: 2023-08-11).
3. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilebilmesi için diğer bir şart da tahliye tarihinin belirli olmasıdır.
“Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde ‘Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.’ şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2020/1175 K. 2020/ 2309 T. 09.03.2020
Tahliye taahhütnamesi ile ilgili güncel ve dikkate şayan içtihatlar için 2. vd. sayfalara bakabilirsiniz.
ÖRNEK TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
[1] “Noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış tahliye taahhütlerinde, icra takibinde imza inkârında bulunulamaz. Noterden tasdikli bir tahliye taahhüdünde imza inkârında bulunulursa, mesele İcra Mahkemesinde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde çözülmelidir.” Mesut ERDOĞAN, “Kira Süresinin Sona Ermesi ve Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, Nevşehir Barosu Dergisi, Yıl: 1, Sayı: 1, Mart 2014, s. 205.
[2] Merve ALTUNTOP, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, TAAD, Yıl: 5, Sayı: 19 (Ekim 2014), s. 524-525.
