ÖZET:
BK’nın 249/III. maddesi gereğince kiralanandaki ayıp kiracı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğundan, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olduğu, davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle davacı-karşı davalı kiracının, kira sözleşmesini BK’nın 249. maddesi [TBK m. 301, 304-306] gereğince haklı olarak feshettiği sonucuna varılmıştır.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2020/3-137 K. 2020/900 T. 17.11.2020
“Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kira sözleşmesinin davacı-karşı davalı tarafından feshinin haklı olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre taşınmazın tahliye edilip anahtarının teslim alındığı 06.09.2010 tarihine kadar sözleşmenin 8.4. maddesi uyarınca kira alacağına hükmedilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
…
818 sayılı BK’da ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murat edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.
Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir (Nuhoğlu, B.: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.
…
Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.
Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.
818 BK’nın 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; ‘Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.’ Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).
…
Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/2]. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir (Üçer, M./Meriç, N.: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).
Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu gerçeği göz ardı edilemez. Kiracının kiraya verene karşı, sözleşme müzakerelerinde, sözleşme şartları üzerinde tam bir özgürlüğe sahip olduğunu söylemek mümkün değildir. Tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, sözleşmenin karşı tarafı için dürüstlük kuralını bertaraf etmemelidir (Üçer/Meriç, s. 409).
Kanunun kiracıyı koruyan genel yaklaşımını, tacir olan kiracıdan esirgemek hakkaniyete uygun düşmemektedir. Basiretli davranma yükümlülüğü gerekçesiyle, özellikle kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracıyı mutlak sorumlu tutmak Kanunun amacına ve ruhuna aykırı
olacaktır (Üçer/Meriç, s. 435-436).
Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı-karşı davalı A. Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. ile davalı-karşı davacı D.S.V. Ofset A.Ş. arasında davalı-karşı davacıya ait olan gayrimenkulle ilgili olarak 14.03.2008 tarihli ve yedi yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, davacı-karşı davalı tarafından 01.08.2008 tarihi itibariyle kira bedellerinin ödenmeye başlandığı, kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde gayrimenkule ait dekorasyon projelerinin tamamlandığı ve tadilatlara yönelik imalatlara geçildiği, 6 katın tamamen, 5, 7, 10, 11, 13 ve 14. katların da %90 yeniden onarıldığı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21/3. maddesine dayanılarak binada derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılmasının yapıldığı, davacı-karşı davalının tadilat aşamasında belediyeye müracaatı üzerine kiralanan binanın iskân ruhsatının olmadığının öğrenildiği, belediyenin ilgili yazısında ‘binanın 1999 yılından önce yapıldığını, iskân ruhsatının olmadığını, inşaat ruhsatının da 5 yılı geçtiğinden ve temlik de edilmediğinden hükümsüz hâle geldiğini, binanın 1. derece deprem bölgesinde bulunduğunu, zemin etüdünün yapılması ve güçlendirilmesi gerektiğini’ belirttiği, kiracının durumu kiralayana bildirdiği, ruhsat alınmadan ve bina güçlendirilmeden kullanılmasının mümkün olmadığını beyan ettiği, kiralayanın ruhsatların en kısa sürede alınacağını ve binayı 3194 sayılı Kanun ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne uygun hâle getireceğini belirterek iskân sürecine başladığı, T. Mühendislik İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile S. Yapı Denetim Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılan teknik incelemelerde, asma 1, 4 ve 7. katlarda beton kalitesinin C16, diğer katlarda C20 olduğunun ve binadaki 72 kolonda güçlendirme yapılması gerektiğinin tespit edildiği, ayrıca binanın 1999 yılından önce yapıldığının ve kolonlar ile kiriş bağlantılarında ciddi hasarlar olduğunun belirlendiği, kiralayanın teknik raporlar doğrultusunda binada güçlendirme çalışmalarına başladığı ve bir kısmını da tamamladığı, Bağcılar Belediye Başkanlığının mahkemeye sunduğu 05.03.2010 tarihli yazısında, dava konusu taşınmaz inşaatı için 28.04.1993 tarihli ve 5/1 sayılı yapı ruhsatı alındığının, 25.10.1996 tarihli ve 29781 sayılı bodrum kat, zemin kat, 1 ve 2. normal katlar için kısmi yapı kullanma izni (iskân) aldığının, herhangi bir onaylı güçlendirme projesinin ve güçlendirme ruhsatının bulunmadığının bildirildiği, davacı-karşı davalı kiracı tarafından 13.07.2009 tarihinde keşide edilen ihtarname ile binanın bu şekilde kullanılmasının hukuken de mümkün olmadığı gerekçesiyle kira sözleşmesinin feshedildiği, davalı-karşı davacı tarafından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dönem sonuna kadarki kira alacağından şimdilik 300.000,00 TL’nin davacı-karşı davalıdan tahsilinin talep edildiği anlaşılmaktadır.
Yasal düzenlemelere ilişkin açıklamalarda da belirtildiği üzere 818 BK’nın 249. maddesine göre kiralayan, kiralananı kullanmaya elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresince de kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananın sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılmasını ve işletilmesini imkânsız kılacak ya da kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki teslim gerçek bir teslim olmayıp ayıplı bir teslimdir. Bu durum kira sözleşmesinin, kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini göstermektedir.
Dava konusu binanın iskân ruhsatı ile onaylı bir güçlendirme projesi ve güçlendirme ruhsatının olmaması ve işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınabilmesi için iskân ruhsatının bulunmasının gerekmesi karşısında, kiracının bu taşınmazda ticari faaliyetine başlamasına hukuken olanak bulunmadığı, taşınmazda hukuki bir ayıp bulunduğu ve bu hukuki ayıbın kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını imkânsız hâle getirdiği, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunmasının vazgeçilmez bir zorunluluk olduğu, ayrıca binanın bazı bölümlerinde düşük kalitede beton kullanıldığı, depreme dayanıksız olduğu, güçlendirme ruhsatı alınmadığı, binanın bu şekilde kullanılmasının davacı-karşı davalı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğu, dava konusu taşınmazın kiralayan tarafından ayıplı olarak teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle BK’nın 249/III. maddesi gereğince kiralanandaki ayıp kiracı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğundan, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olduğu, davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle davacı-karşı davalı kiracının, kira sözleşmesini BK’nın 249. maddesi gereğince haklı olarak feshettiği sonucuna varılmıştır.
Davacı- karşı davalı kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıplardan dolayı sözleşmeyi fesih hakkını kullandığından ve bu hak bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşme ilişkisi ileriye dönük olarak sona erdirilmiştir.
Bu nedenle, yerel mahkemece kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiği ve davalı-karşı davacı kiralayanın, kira sözleşmesinin fesih tarihinden itibaren kalan süreye ilişkin kira bedeli talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yasal düzenleme ve ilkelere uygun olup, yerindedir.”
